居抜き物件で開業するメリットとデメリット

投稿者：砂田桂吾 2025年12月22日

開業コストを少しでも抑えたい…と考える方に人気なのが「居抜き物件」。前の店舗の内装や設備がそのまま使える物件のことで、特に飲食店や美容室の居抜き物件は市場に多く出回っていることもあり、人気が高くなっています。

ただ、「安いからここにしよう！」と飛びつくと、あとになって後悔するケースも。

そこで今回は、居抜き物件を活用する際のメリットとデメリットを客観的に整理し、後悔しない物件選びのポイントを解説します。

居抜き物件のメリット

居抜き物件の最大のメリットは、なんといっても、初期費用と工事期間を大幅に抑えられることでしょう。

例えば、飲食店の場合、スケルトン（内装なし）からの内装工事には数百万円〜1000万円以上かかることがあります。しかし居抜き物件であれば、厨房機器・換気設備・トイレ・配管などがすでに設置されているため、施工費用を抑えられ、短期間で開業できるのが魅力です。

実際に、日本政策金融公庫の調査によると、飲食業の平均開業資金は約975万円ですが、居抜き物件を活用したケースでは600〜700万円台で済んだという例もあります。

さらに、什器や備品（椅子・机・レジ・看板など）もそのまま使える場合が多く、前の店舗が同業であれば営業許可取得もスムーズに進むケースが多いです。店舗型ビジネスにとって、「早くオープンできること」は、それだけで大きな利益につながります。

居抜き物件のデメリット

一方で、居抜き物件の中には、設備が古く修繕が必要なものも存在しています。そうなると、「そのまま使える」はずだったのに、結局リフォーム費用などで高くつくことがあります。

・設備が老朽化している：冷蔵庫や給湯機が古く、修理や交換が必要だった
・レイアウトの自由がきかない：動線が悪く、スタッフやお客様の満足度に影響するためリフォームが必要だった
・臭いや汚れ：前店舗のにおいや配管汚れが残っている

また、造作譲渡料（前の店舗から設備や内装を譲り受けるための費用）が高額な場合、「だったら新規物件を借りた方が時間的にも費用的にも良かった」ということも。

さらに、「実際に使ってみたらガス容量が足りない」「電気が落ちる」など、使用開始後に初めて気づくトラブルもあります。契約前に、設備の仕様や耐用年数、工事履歴をしっかり確認することが重要です。

居抜き物件を選ぶときのチェックポイント

メリット・デメリットを踏まえたうえで、居抜き物件を選ぶ際は次のような点を必ずチェックしましょう。

・造作譲渡料の妥当性：相場や減価償却を加味し、業者や仲介に相談
・設備の動作確認・保守記録：冷蔵庫・エアコン・配管など、劣化状況を要チェック
・保健所・消防署の基準に合っているか：営業許可取得の障壁にならないか
・レイアウトや内装の柔軟性：自分の業態・ブランドにフィットするかどうか
・過去の業態とイメージの違い：例えば「ラーメン店のあとにヘアサロン」は難易度が高い

また、「設備は無料でもらえたが、撤去費が高かった」など、契約の細部にも注意が必要です。できれば専門家（不動産仲介・内装業者・税理士など）と一緒に内見・契約内容を確認することをおすすめします。

まとめ

居抜き物件は、開業コストを抑えたい人にとって非常に有利な選択肢です。「初期費用をかけすぎず、早く開業したい」というニーズには特によくマッチしています。

ただし、「安さ」だけで判断してしまい、物件をよく確認せずに契約してしまうと、修繕費やレイアウトの制限で後悔することも。

だからこそ大切なのは、「どこまで既存の設備を活用できるか」「譲れない部分はどこか」を自分自身で明確にすること。メリットだけでなく、デメリットも理解したうえで契約・開業の判断をしましょう。

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執筆者紹介

砂田桂吾

美容室・飲食店創業支援センター代表
株式会社Izanagi consultinG代表取締役
株式会社runO 代表取締役
一般社団法人美容フリーランス協会　理事
CCS,Ink. 取締役

税理士法人勤務時より融資関連業務に多く携わり、
2015年に美容室と飲食店の開業融資のみを専門に扱う美容室・飲食店創業支援センター設立。
2017年に美容室と飲食店向けコンサルティングサービスを展開する株式会社Izanai consultinG設立、代表取締役に就任。
資金繰り・資金調達・経営計画の策定を得意とする。
延べ200件以上の開業融資支援実績を有し、
開業時の資金調達は融資成功率100％の実績を有する(2022年12月現在)。
関西の美容室・飲食店開業融資支援のパイオニアとして知られる。